Pattaya, Tailandia-
Actualización: 10 de noviembre de 2020: hemos agregado un comunicado de prensa que nos envió JLL con más información debajo de nuestro artículo original.
Un subdirector general de una importante empresa de servicios inmobiliarios ha dicho que muchos inversores se han acercado a ellos recientemente para preguntarles sobre la compra de hoteles en Pattaya después de Covid-19, que ha sido diezmada por la pandemia y la falta de turistas extranjeros.
El Sr. Chakkrit Chakrabandhu Na Ayudhya, Director Gerente Adjunto de la Unidad de Negocios de Servicios de Inversión Hotelera de Asia, JLL (Jones Lang LaSalle) declaró ayer a la prensa tailandesa que han recibido muchas consultas de inversores interesados en comprar hoteles en Pattaya. Muchos hoteles han estado vacíos desde que la pandemia de Covid-19 detuvo el turismo extranjero internacional a la ciudad. Anteriormente, Pattaya recibió cerca de diez millones de turistas un año antes de Covid19 y fue la 19ª ciudad más visitada del mundo.
Pattaya depende del turismo extranjero en más del 80% de su PIB.
El Sr. Chakkrit no reveló de dónde procedían los inversores, pero afirmó que el interés era alto, lo que demuestra que muchos piensan que podría haber una gran demanda de viajes cuando la pandemia resida y las fronteras se vuelvan a abrir. Sin embargo, dijo que muchos vendedores, a pesar de mostrar cierto interés, no estaban siendo lo suficientemente flexibles y muchos no permitían a los compradores dividir los pagos en cuotas o extender el tiempo de entrega de la propiedad, lo que representaba un obstáculo potencial para cualquier acuerdo.
Antes de Covid-19, Chakkrit dijo que Pattaya no había tenido ningún hotel importante a la venta desde antes de 2018, ya que el mercado y la economía eran bastante sólidos en términos de hoteles de gama alta y media en Pattaya. Ahora, después de Covid-19, el interés volvió a ser alto para que los inversores a largo plazo vuelvan a ingresar al mercado, con la esperanza de que cuando las fronteras se vuelvan a abrir, la ciudad verá un aumento en los visitantes una vez más.
Chakkrit agregó que la mayoría de los inversionistas están interesados en propiedades de alta gama de 4 o 5 estrellas, que solo comprenden alrededor del 20 % del total de propiedades en Pattaya. La mayoría de los hoteles son de 3 estrellas en Pattaya, agregó, y es un mercado muy competitivo.
Pimpanga Yomchinda, vicepresidente de ventas de inversión – Asia, dijo a la prensa que varios propietarios de hoteles de Pattaya se habían acercado a JLL desde la pandemia de Covid-19 para vender potencialmente. Sin embargo, los obstáculos anteriores mencionados por Chakkrit y los "precios poco realistas" estaban frenando las ventas reales. Ella dijo que JLL se está reuniendo con los propietarios de hoteles uno a uno y caso por caso para comprender sus necesidades. Muchos no esperaban que la crisis durara tanto, especialmente en la temporada alta normalmente rentable y ahora no están seguros de cuándo los turistas pueden regresar en mayor número.
JLL señala que el tamaño promedio de un hotel en Pattaya es de 100 habitaciones y casi la mitad tiene menos de 50.
Un número creciente de inversores interesados en los hoteles de Pattaya
Los propietarios de hoteles que consideren deshacerse de sus activos deben refinar el proceso de transacción para optimizar la certeza y los ingresos del trato.
Pattaya está a punto de convertirse en otro punto brillante para la inversión hotelera en Tailandia en 2021 a medida que más inversores exploran oportunidades de inversión. Históricamente, la demanda en el mercado hotelero de Pattaya dependía mucho de los turistas internacionales. Sin embargo, muchos inversionistas están reimaginando las perspectivas del mercado en función del potencial de la demanda interna, además del desarrollo en curso del Corredor Económico del Este (EEC), según la consultora inmobiliaria JLL.
Pattaya es uno de los principales mercados turísticos de Tailandia con un inventario hotelero que ocupa el segundo lugar después de Bangkok y ligeramente por delante de Phuket con casi 64,000 habitaciones. La ciudad ha sido puesta en el punto de mira ya que su sector hotelero se beneficia de su proximidad a Bangkok y el desarrollo de la CEE. Se espera que muchos proyectos de infraestructura en curso que respaldan la nueva zona económica estimulen la demanda de hoteles tanto desde el punto de vista empresarial como de ocio. Además del plan del aeropuerto de U-Tapao para aumentar la capacidad a cinco millones de pasajeros, Pattaya está bien posicionada para beneficiarse del proyecto ferroviario de alta velocidad planificado que conecta los aeropuertos de Suvarnabhumi, Don Mueang y U-Tapao, cuya finalización está prevista para 2025.
A pesar de los fundamentos positivos a largo plazo, Pattaya se encuentra entre los principales mercados hoteleros de Tailandia que han sufrido mucho por la pandemia. Pero el mercado también está recibiendo un radar de más inversores.
“En los últimos meses, hemos recibido un nivel sin precedentes de consultas de inversores que buscan oportunidades para adquirir hoteles de grado de inversión en Pattaya. Todavía tenemos que ver una amplia tendencia de hoteles con grandes descuentos en el mercado, particularmente activos de grado institucional. Sin embargo, la situación es delicada y el panorama podría cambiar rápidamente”, dice Chakkrit Chakrabandhu Na Ayudhya, vicepresidente ejecutivo de Ventas de Inversión – Asia, en JLL's Hotels and Hospitality Group. “Los propietarios están siendo presionados por la tasa de consumo extendida. A medida que la crisis se prolongue, la brecha de precios entre propietarios e inversores se reducirá naturalmente”, explica.
Pimpanga Yomchinda, vicepresidente de ventas de inversión – Asia, en JLL's Hotels and Hospitality Group, dice: “Desde que comenzó la pandemia, hemos visto mucho compromiso por parte de los propietarios de hoteles. Quieren comprender las implicaciones de varios escenarios de retención y eliminación para prepararse para tomar las decisiones más informadas. Como no existe un enfoque único para todos, la mejor manera de comprender la situación es reunirnos con los propietarios en el terreno, analizar sus necesidades y ayudarlos a personalizar su estrategia de activos/cartera”.
Agregando a la declaración de la Sra. Pimpanga, el Sr. Chakkrit dice: “El proceso de eliminación deberá refinarse para adaptarse a la situación actual al permitir una mayor flexibilidad con características adicionales del acuerdo, como financiamiento del proveedor, garantía de ingresos, pagos escalonados o entrega retrasada. Esto, a su vez, optimizará la certeza del trato y los ingresos”.
Es probable que la actividad de inversión en el mercado hotelero de Pattaya se reanude en 2021
“Pattaya no ha visto transacciones hoteleras importantes desde 2018 debido en gran parte a la falta de activos de grado de inversión que se ofrecen al mercado. Está por verse si la pandemia desbloqueará algunos de ellos en los próximos 12 meses”, dice el Sr. Chakkrit.
Según JLL, la cantidad promedio de llaves de hoteles vendidos en los últimos cinco años en Tailandia fue de aproximadamente 180. Mientras que los hoteles en Pattaya tienen un promedio de aproximadamente 100 llaves, casi la mitad de los hoteles de la ciudad tienen menos de 50 llaves.
El Sr. Chakkrit explica: “Con un recuento de bajo perfil, es más difícil lograr suficientes economías de escala desde el punto de vista del inversor. Además, los inversores están más interesados en el segmento hotelero de lujo de Pattaya, que representa menos del 20 % del stock total de hoteles de la ciudad. En contraste, el balance de la acción está en los segmentos de gama media y presupuesto con fuerte competencia.
Tradicionalmente, la demanda de los inversores por los hoteles de Pattaya se inclinaría más hacia los segmentos de lujo y de lujo más raros y buscados porque se considera que los segmentos de gama media y económica ofrecen una menor rentabilidad y son difíciles de diferenciar debido a la gran oferta de habitaciones”.
Inversores nacionales para dominar el mercado
“Debido a las restricciones fronterizas, naturalmente estamos viendo una mayor participación de los inversores nacionales en comparación con lo que vimos en casi 40 acuerdos de hospitalidad (más de THB 40 mil millones en volumen) que negociamos en Tailandia desde 2010. También estamos viendo más consultas de empresas con diversos flujos de ingresos y fondos de capital privado desde que comenzó la pandemia”, dice el Sr. Chakkrit.
El Grupo de Hoteles y Hospitalidad de JLL junto con la Asociación de Hoteles de Tailandia ha planeado una serie de conferencias de inversión hotelera en los mercados hoteleros clave de Tailandia este año. El último evento se celebró en Pattaya y el próximo está previsto para Phuket el 11 de noviembre de 2020.
Fin
Acerca de JLL
JLL (NYSE: JLL) es una firma líder de servicios profesionales que se especializa en bienes raíces y administración de inversiones. Nuestra visión es reinventar el mundo de los bienes raíces, creando oportunidades gratificantes y espacios asombrosos donde las personas puedan lograr sus ambiciones. Al hacerlo, construiremos un mañana mejor para nuestros clientes, nuestra gente y nuestras comunidades. JLL es una empresa Fortune 500 con cerca de 300 oficinas corporativas, operaciones en más de 80 países. JLL es el nombre comercial y una marca comercial registrada de Jones Lang LaSalle Incorporated.
En Tailandia, JLL es la mayor empresa internacional de servicios inmobiliarios con 1,600 empleados.
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